ดูเวอร์ชั่นเต็มได้ที่กลางเว็บไซต์👇
10 อันดับทำเลทอง ราคาที่ดินแพงที่สุดในกรุงเทพฯ ปี 2568
หน้าแรกTeeNee อาหารสมอง อาหารสมอง 10 อันดับทำเลทอง ราคาที่ดินแพงที่สุดในกรุงเทพฯ ปี 2568
เมื่อวันที่ 27 กุมภาพันธ์ 2568 นายโสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) ได้เปิดเผยผลสำรวจทำเลที่มีราคาที่ดินสูงที่สุดในประเทศไทยประจำปี 2568
โดยย่าน สยาม-ชิดลม-เพลินจิต ยังคงครองอันดับ 1 ด้วยราคาที่ดินสูงถึง 3.85 ล้านบาทต่อตารางวา ปรับตัวเพิ่มขึ้น 2.7% จากปีก่อนหน้า ตามมาด้วยทำเลอื่นๆ ที่น่าสนใจในกรุงเทพฯดังนี้
10 อันดับทำเลราคาที่ดินแพงที่สุดในกรุงเทพฯ ปี 2568
1.สยาม-ชิดลม-เพลินจิต – 3.85 ล้านบาท/ตร.ว. (เพิ่มขึ้น 2.7%)
2.ถนนวิทยุ – 3.07 ล้านบาท/ตร.ว. (เพิ่มขึ้น 2.3%)
3.สุขุมวิท-ไทม์สแควร์ – 2.93 ล้านบาท/ตร.ว. (เพิ่มขึ้น 2.8%)
4.สุขุมวิท-อโศก – 2.8 ล้านบาท/ตร.ว. (เพิ่มขึ้น 3.7%)
5.สีลม – 2.67 ล้านบาท/ตร.ว. (เพิ่มขึ้น 2.7%)
6.สาทร – 2.35 ล้านบาท/ตร.ว. (เพิ่มขึ้น 2.2%)
7.สุขุมวิท-เอกมัย – 1.96 ล้านบาท/ตร.ว. (เพิ่มขึ้น 3.2%)
8.เยาวราช – 1.93 ล้านบาท/ตร.ว. (เพิ่มขึ้น 4.3%)
9.พหลโยธินช่วงต้น – 1.9 ล้านบาท/ตร.ว. (เพิ่มขึ้น 5.6%)
10.พญาไท – 1.9 ล้านบาท/ตร.ว. (เพิ่มขึ้น 5.6%)
ปัจจัยที่ทำให้ราคาที่ดินพุ่งสูง
นายโสภณ อธิบายว่า ราคาที่ดินในย่านใจกลางเมืองอย่างสยาม-ชิดลม-เพลินจิต ซึ่งไม่มีโครงสร้างพื้นฐานสาธารณะเพิ่มเติม เช่น ทางด่วนหรือรถไฟฟ้าใหม่ ยังคงปรับตัวสูงขึ้นได้ เนื่องจากระบบรถไฟฟ้าในเขตชานเมืองช่วยดึงกำลังซื้อจากนอกเมืองเข้ามายังใจกลางเมืองมากขึ้น ส่งผลให้ความต้องการที่ดินในย่านนี้เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง หากย้อนดูราคาที่ดินตั้งแต่ปี 2537 ซึ่งอยู่ที่ 400,000 บาท/ตร.ว. จะพบว่าราคาเติบโตเฉลี่ยถึง 7.58% ต่อปี จนถึงปัจจุบัน
ช่องว่างระหว่างราคาตลาดและราคาประเมินราชการ
ที่น่าสนใจคือ ราคาที่ดินตามการสำรวจของ AREA แตกต่างอย่างมากกับราคาประเมินของกรมธนารักษ์ เช่น
-โรงแรมแกรนด์ไฮแอท เอราวัณ ราชการประเมิน 750,000 บาท/ตร.ว.
-เกษร พลาซ่า ราชการประเมิน 900,000 บาท/ตร.ว.
-เซ็นทรัลชิดลม ราชการประเมิน 880,000 บาท/ตร.ว.
นายโสภณ เสนอว่า กรมธนารักษ์ควรปรับราคาประเมินให้สอดคล้องกับราคาตลาด เพื่อให้ประชาชนและเจ้าของที่ดินนำไปใช้ประโยชน์ได้จริง หากต้องการลดภาระภาษี ควรปรับลดอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง แทนการตั้งราคาประเมินต่ำเกินจริง
ย้อนรอยทำเลทองในอดีต
ในอดีต ทำเลที่ดินแพงที่สุดมีการเปลี่ยนแปลงตามยุคสมัย เช่น ในปี 2537 ย่านเยาวราช เคยครองแชมป์ด้วยราคา 700,000 บาท/ตร.ว. ต่อมาเปลี่ยนเป็น สีลม ซึ่งเป็นศูนย์กลางการเงิน จนปัจจุบันกลายเป็น สยาม-ชิดลม-เพลินจิต ที่มีจุดเด่นด้านการค้าปลีกและการเชื่อมต่อรถไฟฟ้า ทำให้ราคาที่ดินสูงสุดในไทยอยู่ที่ 3.85 ล้านบาท/ตร.ว. อย่างไรก็ตาม ราคานี้ยังต่ำกว่า ย่านกินซ่า ในญี่ปุ่น ซึ่งสูงถึง 48 ล้านบาท/ตร.ว.
ศักยภาพการพัฒนาที่ดิน
นายโสภณ วิเคราะห์ว่า ที่ดินในย่านสยาม-ชิดลม-เพลินจิต เหมาะกับการพัฒนาเป็น ศูนย์การค้า มากกว่าอาคารสำนักงาน เนื่องจากค่าเช่าพื้นที่ค้าปลีกสูงกว่ามาก เช่น หากซื้อที่ดิน 1,000 ตร.ว. ในราคา 3,850 ล้านบาท สร้างศูนย์การค้าขนาด 32,000 ตร.ม. และปล่อยเช่าได้ 30% ที่ราคา 5,000 บาท/ตร.ม./เดือน จะสร้างรายได้ 576 ล้านบาท/ปี หรือกำไรสุทธิ 345.6 ล้านบาท คิดเป็นมูลค่าโครงการ 5,447.3 ล้านบาทเมื่อหักค่าใช้จ่าย
ในทางกลับกัน หากพัฒนาเป็น คอนโดมิเนียมหรู ขายในราคา 850,000 บาท/ตร.ม. (ตามราคาตลาดในย่านนี้) ต้นทุนรวมที่ดินและก่อสร้างจะอยู่ที่ 5,450 ล้านบาท บวกต้นทุนอื่นๆ อีกเท่าตัว รวมเป็น 10,900 ล้านบาท ซึ่งยังคงคุ้มค่าแต่มีความเสี่ยงสูงกว่า
แนวโน้มราคาที่ดินในอนาคต
นายโสภณ คาดการณ์ว่า ในปี 2569 ราคาที่ดินใจกลางเมืองจะยังคงเพิ่มขึ้นต่อเนื่องเฉลี่ย 5% จากปี 2568 สาเหตุหลักมาจากการขยายตัวของรถไฟฟ้าในเขตชานเมืองที่เชื่อมโยงกำลังซื้อเข้าสู่เมือง ทำเลที่เติบโตตามแนวรถไฟฟ้าบีทีเอส เช่น สยาม-ชิดลม-เพลินจิต, วิทยุ, สุขุมวิท-อโศก และพหลโยธิน จะยังคงเป็นจุดสนใจของนักลงทุนต่อไป
10 ทำเลทอง ราคาแพง แซงราคาประเมิน อัปเดต 2566
03
ต.ค.
หลังจากที่ กรมธนารักษ์ ประกาศบังคับใช้ราคาประเมินที่ดินใหม่รอบปี 2566-2569 10 ทำเลทอง ราคาแพง แต่ในความเป็นจริงแล้ว ขณะที่ราคาที่ดินซื้อขายจริงและราคาตลาดในปัจจุบัน พุ่งแรงแซงหน้าราคาประเมินไปไกลหลายเท่าตัว
เปิด 10 ทำเลทอง ราคาแพง แซงราคาประเมิน
ราคาที่ดินซื้อขายจริงและราคาตลาดในปัจจุบันนั้นโดดสูงไปมาก โดยเฉพาะพื้นที่กรุงเทพฯ ในแนวรถไฟฟ้า ที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) สำรวจราคาที่ดินที่แพงที่สุดต่อตารางวา สำหรับที่ดินขนาดประมาณ 4 ไร่ อยู่ใน 10 ทำเล ดังนี้
1.สยามสแควร์ ราคา 3.5 ล้านบาทต่อตารางวา หรือไร่ละ 1,400 ล้านบาท
2.ชิดลม ราคา 3.3 ล้านบาทต่อตารางวาหรือไร่ละ 1,320 ล้านบาท
3.เพลินจิต ราคา 3.3 ล้านบาทต่อตารางวาหรือไร่ละ 1,320 ล้านบาท
4.นานา ราคา 3.3 ล้านบาทต่อตารางวาหรือไร่ละ 1,320 ล้านบาท
5.แยกอโศก ราคา 2.9 ล้านบาทต่อตารางวาหรือไร่ละ 1,160 ล้านบาท
6.วิทยุ ราคา 2.9 ล้านบาทต่อตารางวา หรือไร่ละ 1,160 ล้านบาท
7.พร้อมพงษ์ ราคา 2.6 ล้านบาทต่อตารางวา หรือไร่ละ 1,040 ล้านบาท
8.สุขุมวิท 21 ราคา 2.53 ล้านบาทต่อตารางวา หรือไร่ละ 1,012 ล้านบาท
9.สีลม ราคา 2.5 ล้านบาทต่อตารางวา หรือไร่ละ 1,000 ล้านบาท
10.สาทร ราคา 2.2 ล้านบาทต่อตารางวาหรือไร่ละ 880 ล้านบาท
โดย สำหรับแนวโน้มราคาที่ดินกรุงเทพฯในปี 2566 “ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย” ประเมินโดยเฉลี่ยจะปรับขึ้นจากปี 2565 ประมาณ 3-4% ซึ่งพื้นที่แนวรถไฟฟ้าเพิ่มขึ้น 6-8%
ราคาประเมินที่ดิน คืออะไร ทำไมต้องประเมิน ?
การประเมินราคาบ้าน ที่ดิน เป็นการกำหนดมูลค่าความเหมาะสมของอสังหาฯ เพื่อความเป็นธรรมในการซื้อขาย การประเมินราคาถูกดูแลโดยกรมธนารักษ์ ซึ่งจะมีการอัปเดตราคาประเมินในทุก ๆ ปี โดยราคาประเมินจะดูจากทำเล ที่ตั้ง การเดินทาง ความเจริญ ความสะดวกสบาย สิ่งแวดล้อม เป็นต้น ราคาประเมินของอสังหาฯ มีหลายประเภท เช่น ราคาประเมินที่ดิน ราคาประเมินห้องชุด ราคาประเมินสิ่งปลูกสร้าง เป็นต้น
การประเมินราคาบ้าน ที่ดิน สำคัญมาก เพราะเป็นราคาพื้นฐานในการซื้อขาย หรือทำธุรกรรม เพื่อใช้ดูว่าราคามีความเหมาะสมหรือเปล่า แพงเกินไปหรือราคาถูกเกินไป ใช้ในการพิจารณาต่อรองในการเลือกซื้ออสังหาฯ หรือในกรณีอยากขายบ้าน คอนโด หากทราบราคาประเมินแล้ว ก็สามารถตั้งราคาขายได้อย่างเหมาะสม ทั้งนี้ราคาประเมินยังใช้เป็นฐานในการคำนวณค่าธรรมเนียมภาษีเงินได้ ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ในการซื้อขายอสังหาฯ โอนกรรมสิทธิ์ จดจำนอง รวมทั้งทราบราคาทรัพย์ของตัวเองด้วย
การประเมินราคาที่ดินมีกี่ประเภท ?
1. กรมธนารักษ์
2. เอกชน
3.ราคาตลาด
ส่วนใหญ่มักจะยึดการประเมินราคาที่ดินกับกรมธนารักษ์ เพราะราคาประเมินที่ดินจากกรมธนารักษ์เป็นประกาศอย่างเป็นทางการ และได้มาตรฐาน ถึงแม้ว่าราคาซื้อขายที่ดินในตลาดจะสูงกว่าที่กรมธนารักษ์กำหนด แต่เพื่อไม่ให้ซื้อขายในราคาต่ำหรือสูงเกินไป ทำให้สามารถกำหนดราคาได้อย่างเป็นธรรม
𝐏𝐫𝐢𝐦𝐨 𝐒𝐞𝐫𝐯𝐢𝐜𝐞 𝐒𝐨𝐥𝐮𝐭𝐢𝐨𝐧𝐬
เป็นผู้นำในธุรกิจบริการด้านอสังหาริมทรัพย์สมัยใหม่แบบครบวงจรและกำกับดูแลกิจการในกลุ่มบริษัทในเครือ ให้พัฒนาและเติบโตอย่างต่อเนื่อง รวมทั้งพัฒนาและลงทุนในธุรกิจสมัยใหม่ด้วยเทคโนโลยีที่ทันสมัยและมีประสิทธิภาพสูงสุด
