ดูเวอร์ชั่นเต็มได้ที่กลางเว็บไซต์👇

10 อันดับบริษัทที่มีมูลค่าสูงสุดในโลก 2022

 3 min read  May 26, 2022  Money Buffalo

ฉบับย่อ

• Saudi Aramco แซงหน้า Apple ในการเป็นบริษัทที่มี Market Cap. สูงที่สุดในโลกไปครั้งแรกวันที่ 11 พ.ค. 2022 และหลังจากนั้นก็ยืนหนึ่งได้หลายวัน
• Apple ยึดตำแหน่งบริษัทที่ Market Cap. สูงที่สุดในโลกได้ติดต่อกันถึง 8 ไตรมาสล่าสุด นับตั้งแต่ไตรมาส 2 ปี 2020 ถึง ไตรมาสแรก ปี 2022
• บริษัทส่วนใหญ่ใน 10 อันดับ เวลานี้เป็นบริษัทในสหรัฐฯ ยกเว้นอันดับ 1 ที่ซาอุดิอาระเบียยึดพื้นที่ไป และอันดับ 9 ที่เป็นของบริษัทไต้หวัน

ช่วงต้นเดือน พ.ค. 2022 ที่ผ่านมามีข่าวมาว่า Apple ถูก Saudi Aramco ซิวตำแหน่งบริษัทที่มีมูลค่าตามราคาตลาด (Market Cap.) สูงที่สุดในโลกไป พี่ทุยก็เลยนึกสนุกว่า ไปลองเช็คดูดีกว่า ตอนนี้ 10 อันดับบริษัทที่มีมูลค่าสูงสุดในโลก ปี 2022 เป็นของใครกันบ้าง มีแชมป์หน้าใหม่เข้ามารึเปล่า หรือใครกำลังตกชั้นไป

ข้อมูลล่าสุดในเว็บไซต์ companiesmarketcap.com ณ วันที่ 14 พ.ค. 2022 ซึ่งรวบรวมข้อมูลจากบริษัทขนาดใหญ่ 6,077 บริษัททั่วโลก มี Market Cap. รวมกัน 82.82 ล้านล้านดอลลาร์ พบว่า 10 บริษัทที่มีมูลค่ามากที่สุดในโลก มีดังนี้

สำหรับ 10 อันดับบริษัทที่มี Market Cap. สูงที่สุดในโลกนั้น มีการเปลี่ยนแปลงทุกวัน ตามมูลค่าหุ้นของบริษัทที่ปรับขึ้นลงในแต่ละวัน

พี่ทุยอยากจะมาเล่าสั้น ๆ ให้ฟังถึงแต่ละบริษัทที่อยู่ใน 10 อันดับ ณ ตอนนี้ ซึ่งถ้าดูข้อมูลแล้วจะพบว่า ส่วนใหญ่เป็นบริษัทเทคโนโลยี และเกือบทั้งหมดเป็นบริษัทในสหรัฐฯ มีเพียงอันดับ 1 ที่ซาอุดิอาระเบีย ยึดครองได้ และอันดับ 9 ที่เป็นบริษัทจากไต้หวัน

อันดับที่ 1 Saudi Aramco

บริษัทนี้เป็นบริษัทน้ำมันและก๊าซแห่งชาติของซาอุดิอาระเบีย ถือว่าเป็นบริษัทที่อันดับพุ่งแรงแบบสปีดติดเทอร์โบมาก ๆ เพราะบริษัทเพิ่ง IPO เข้าตลาดหลักทรัพย์ในปลายปี 2019 และแซงทุกทางโค้งและชิงตำแหน่งอันดับหนึ่งในโลกจาก Apple ไปครั้งแรก ในวันที่ 11 พ.ค. 2022 โดยในวันนั้น  Market Cap. ของ Saudi Aramco ไปอยู่ที่ 2.43 ล้านล้านดอลลาร์

เหตุผลที่ Saudi Aramco แซง Apple ขึ้นเป็นอันดับ 1 ก็มาจาก บรรดาหุ้นเทคฯ ที่เคยเป็นตัวพ่อตัวแม่ยึดตำแหน่งอันดับต้น ๆ เจอผลพวงการเทขายหุ้นเทคฯ ทำให้มูลค่ากอดคอกันร่วง เพราะหุ้นเทคฯ เป็นกลุ่มหุ้นเติบโต ซึ่งในช่วงที่เศรษฐกิจมีความผันผวนสูง คือ เงินเฟ้อสูง ธนาคารกลางสหรัฐฯ (Fed) ใช้นโยบายการเงินเข้มงวด ขึ้นดอกเบี้ยเร็วโหด ปี 2022 ปรับขึ้นแล้ว 2 ครั้ง ครั้งแรก มี.ค. +0.25% และครั้งที่ 2 พ.ค. +0.50% แถมยังมีปัญหาการหยุดชะงักในภาคอุปทาน ซึ่งส่วนใหญ่กลุ่มเทคฯ เจอผลกระทบนี้ไปเต็ม ๆ ก็ทำให้นักลงทุนหนีกลับไปลงทุนหุ้นคุณค่าที่ผันผวนตามเศรษฐกิจน้อยกว่าหุ้นเติบโต

ส่วน Saudi Aramco เป็นหุ้นกลุ่มพลังงาน มีพลังบวกที่ผลักดันให้มูลค่าเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วจากความต้องการพลังงานที่ฟื้นตัว และยังได้พลังบวกแบบแรงเกินต้านจากปัจจัยราคาน้ำมันที่พุ่งทะลุเพดานด้วย โดยบริษัทส่งออกน้ำมันให้ต่างประเทศ ดังนั้นในภาวะนี้ที่รัสเซียผู้ส่งออกน้ำมันสำคัญอีกราย กำลังทำสงครามอยู่กับยูเครน ทำให้โดนแบนจากประเทศมหาอำนาจหลักๆ หุ้น Saudi Aramco ก็เลยเป็นที่หมายตา ราคาเลยพุ่งแรงแซงทุกโค้งตามราคาน้ำมันไปด้วย 

แต่สูงสุดก็คืนสู่สามัญได้เช่นกัน ถ้าในอนาคตราคาน้ำมันลง แล้วหุ้นเทคฯ กลับมา Saudi Aramco ก็อาจจะสวมมงกุฎอันดับ 1 เอาไว้ได้ไม่นาน ต้องคืนกลับให้เจ้าของเก่าไป

อันดับที่ 2 Apple

พี่ทุยต้องบอกว่า Apple เป็นบริษัทผู้พัฒนาฮาร์ดแวร์ ซอฟต์แวร์ และเทคโนโลยี ที่พวกเราเองก็น่าจะรู้จักกันดีอะแหละ ถ้านั่งดูมือถือตัวเอง หรือหน้าจอคอมพิวเตอร์ บางคนก็กำลังดูผ่านไอโฟน หรือแม็คบุ๊ค ซึ่งก็เป็นอุปกรณ์ของ Apple ทั้งนั้น

ถ้าดูสถิติย้อนหลังพบว่า Apple ครอบแชมป์ที่หนึ่งแบบเหนียวแน่นด้าน Market Cap. แทบทุกปี นับตั้งแต่ปี 2012 เป็นต้นมา จะมีเสียแชมป์บ้าง ก็เป็นบางไตรมาส เช่น ช่วงไตรมาสที่ 2 ของปี 2013 ที่ ExxonMobil ทวงบัลลังก์คืนไป เพราะในอดีตก่อนกลุ่มเทคฯ จะมา กลุ่มพลังงานก็ยึดที่หนึ่งมาก่อน

จากนั้นในช่วงไตรมาสที่ 4 ปี 2018 จนถึงไตรมาสที่ 3 ปี 2019 และในไตรมาสแรกปี 2020 Microsoft ก็ชิงตำแหน่งแชมป์จาก Apple ไปได้ชั่วคราว ก่อนที่ Apple จะทวงบัลลังก์แชมป์และยึดอันดับ 1 มานานได้ 8 ไตรมาสติดกันคือตั้งแต่ ไตรมาส 2 ปี 2020 จนกระทั่ง ไตรมาสแรก ปี 2022 Apple เป็นที่หนึ่งได้ตลอด ถึงแม้ว่าเทคฯ จะเผชิญกับช่วงหุ้นขาลงก็ตาม แต่สุดท้ายก็พ่ายให้หุ้นพลังงานอย่าง Saudi Aramco ไป เพราะเขามาแรงเกินต้านจริง ๆ

พอไปดูผลการดำเนินงานล่าสุดของ Apple คือ ไตรมาส 2 ปีงบการเงิน 2022 สิ้นสุดเดือนมี.ค. 2022 พบว่า บริษัทมีรายได้ 97,000 ล้านดอลลาร์ +9% เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้านั้น โดยที่รายได้ด้านบริการทำสถิติสูงสุด แล้วก็ยังทำสถิติสูงสุดในรายได้จากการขายไอโฟน แม็คบุ๊ก อุปกรณ์สวมใส่ อุปกรณ์เชื่อมต่อในบ้าน และอื่น ๆ อีก

อันดับที่ 3 Microsoft

ผู้พัฒนาและจัดจำหน่ายซอฟต์แวร์ รวมถึงให้บริการต่าง ๆ เช่น ระบบปฏิบัติการ Windows บริการ Office365 รวมถึงบริการคลาวด์อื่น ๆ ซึ่งบริษัทนี้ พี่ทุยคิดว่า เพื่อน ๆ หลายคนรู้จักกันดี ถ้าใครกำลังนั่งพิมพ์งานอยู่หน้าคอมพิวเตอร์ตอนนี้ ก็อาจจะกำลังใช้บริการ Microsoft อยู่นั่นแหละ

ถ้าพูดถึงมูลค่าธุรกิจของ Microsoft เมื่อเทียบชั้นกับบริษัททั่วโลกแล้ว ก็ต้องบอกว่า ถึงตอนนี้จะอยู่ในอันดับ 3 แต่ Microsoft ก็เคยเป็นที่หนึ่งมาแล้ว ตีคู่แข่งกับ Apple มาอยู่พักหนึ่งเลยทีเดียว ซึ่งพี่ทุยคิดว่า ในอนาคตถ้าเทคฯ คัมแบ็ก Microsoft ก็ยังมีสิทธิที่จะชิงที่หนึ่งได้อีก เพราะไม้เด็ดทางธุรกิจที่เตรียมไว้สำหรับโลกอนาคตก็มีไม่น้อย แต่จะเป็นเมื่อไหร่นั้น ก็ต้องติดตามกันต่อไป 

ส่วนผลการดำเนินงานงวดล่าสุด ก็คือ ไตรมาสที่ 3 ของปีงบการเงิน 2022 หรือ สิ้นสุดเดือนมี.ค. 2022 รายได้รวมอยู่ที่ 49,400 ล้านดอลลาร์ +18% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปีก่อนหน้านั้น

โดยรายได้ของบริษัทแบ่งเป็น 3 กลุ่ม คือ กลุ่มธุรกิจที่เกี่ยวกับการผลิตและกระบวนการทางธุรกิจ เช่น Office365 LinkedIn รายได้กลุ่มนี้อยุ่ที่ 15,800 ล้านดอลลาร์ +17% กลุ่มต่อมาคือ คลาวด์ ซึ่งเป็นคือการให้บริการ Azure และบริการคลาวด์อื่นๆ กลุ่มนี้ทำรายได้ 19,100 ล้านดอลลาร์ +26% และสุดท้าย กลุ่มคอมพิวเตอร์ส่วนบุคคล เช่น Window, Xbox และ Surface กลุ่มนี้ทำรายได้ 14,500 ล้านดอลลาร์ +11%

อันดับที่ 4 Alphabet

ได้ยินชื่อนี้อาจไม่คุ้นหู แต่ถ้าบอกว่า Google น่าจะร้องอ๋อกันขึ้นมาทันที บริษัทนี้ก็คือยานแม่ที่ตั้งขึ้นมาครอบ Google นั่นเอง ผลการดำเนินงานของบริษัทไตรมาสล่าสุดสิ้นสุด 31 มี.ค. 2022 รายได้อยู่ที่ 68,011 ล้านดอลลาร์ +23% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยผลการดำเนินงานที่เติบโตมาจากการเติบโตที่แข็งแกร่งของกลุ่มบริการการค้นหา และคลาวด์ 

อันดับที่ 5 Amazon

ธุรกิจหลักของ Amazon ก็คือเว็บไซต์ E-commerce ที่ขายสินค้าค่อนข้างหลากหลาย นอกจากนี้ก็ยังให้บริการคลาวด์ Amazon Web Service ด้วย ซึ่งในไตรมาสแรก สิ้นสุด มี.ค. 2022 รายได้ของบริษัทอยู่ที่ 39,300 ล้านดอลลาร์ ลดลง 41% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน 

พอตัวเลขออกมาแบบนี้ก็ทำเอานักลงทุนตกใจไม่น้อย ซึ่งบริษัทก็ให้เหตุผลว่า สถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด กับสงครามในยูเครนนั้น เป็นปัจจัยที่ท้าทายผลการดำเนินงานพอสมควร และบริษัทก็คาดการณ์ว่า ผลการดำเนินงานที่จะออกมาในช่วงหลังจากนี้ ก็น่าจะเจอผลพวงเงินเฟ้อสูง และการหยุดชะงักของห่วงโซ่อุปทานเล่นงานด้วย

อันดับที่ 6 Tesla

เป็นบริษัทรถยนต์ไฟฟ้า ที่ใครได้ยินชื่อปุ๊บ หน้าของ Elon Musk ผู้ก่อตั้ง ก็คงลอยมาแต่ไกลแล้ว โดยในไตรมาสแรกปี 2022 Tesla สามารถผลิตรถยนต์ออกมาได้กว่า 305,000 คัน และส่งมอบรถยนต์ไปได้มากกว่า 310,000 คัน ท่ามกลางความท้าทายเรื่องการหยุดชะงักในห่วงโซ่อุปทาน และโรงงานบางแห่งต้องหยุดทำการไปในช่วงล็อคดาวน์

อันดับที่ 7 Berkshire Hathaway

บริษัทนี้เป็นบริษัทลงทุนที่ก่อตั้งโดย Warren E. Buffett นักลงทุนระดับตำนานที่เป็นไอดอลของใครหลายคน โดยผลการดำเนินงานล่าสุดไตรมาสแรกปี 2022 อยู่ที่ 5,460 ล้านดอลลาร์ ส่วนในไตรมาสเดียวกันของปี 2021 ซึ่งอยู่ที่ 11,711 ล้านดอลลาร์ 

อันดับที่ 8 Meta

ถ้าพูดชื่อ Meta บางคนก็อาจจะยังนึกไม่ออก แต่ถ้าบอกว่า นี่เป็นชื่อบริษัทใหม่ของ Facebook ก็คงรู้จักทันที โดยที่ผ่านมา บริษัทนี้ก็ติดอยู่ในลิสต์ 10 อันดับบริษัทที่มี Market Cap. มากที่สุดในโลกมาพักใหญ่แล้ว

Meta รายงานผลการดำเนินงานล่าสุดไตรมาสแรกปี 2022 ว่ามีรายได้รวม 27,908 ล้านดอลลาร์ +7% จากช่วงเดียวกันของปี 2021 และคาดการณ์ว่าในไตรมาสที่ 2 จะมีรายได้ประมาณ 28,000-30,000 ล้านดอลลาร์ โดยปัจจัยที่จะมีผลต่อผลการดำเนินงาน ก็คือ สงครามรัสเซีย-ยูเครน แล้วก็ยังมีกฎหมายในยุโรป ที่กระทบผลการดำเนินงานในยุโรปด้วย

อันดับที่ 9 TSMC

บริษัทนี้เป็นบริษัทผลิตชิปเซมิคอนดักเตอร์ จากไต้หวัน ถ้าดูในชาร์ต 10 อันดับบริษัทที่ Market Cap. มากที่สุด ก็ต้องบอกว่า เวลานี้ TSMC เป็นตัวแทนเพียงหนึ่งเดียวจากฝั่งเอเชียที่สามารถขึ้นไปยืนในชาร์ตนี้ได้

โดยตั้งแต่โควิดระบาด ความต้องการใช้ชิปในอุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์ต่าง ๆ ก็เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง จนผลิตกันไม่ทัน ซึ่ง TSMC  เป็นหนึ่งในผู้ผลิตชิปรายสำคัญป้อนให้กับโลก โดยข้อมูลล่าสุด TSMC ประกาศรายได้ 4 เดือน (ม.ค.-เม.ย. 2022) อยู่ที่ 6.63 แสนล้านดอลลาร์ไต้หวัน +40.1% จากช่วงเดียวกันของปี 2021

อันดับที่ 10 Johnson & Johnson

ปิดท้ายกันที่อันดับ 10 ของตาราง ในรอบนี้ ด้วย Johnson & Johnson ซึ่งจัดอยู่ในกลุ่มเวชภัณฑ์ โดยบริษัทนี้มีทั้งผลิตภัณฑ์สำหรับผู้บริโภค เช่น กลุ่มการดูแลส่วนบุคคล อุปกรณ์การแพทย์ นวัตกรรมด้านสุขภาพ รวมถึงวัคซีน ซึ่งนี่ก็เป็นอีกค่ายหนึ่งที่ผลิตวัคซีนป้องกันโควิด-19 ออกมา โดยในไตรมาสแรกปี 2021 บริษัทมีรายได้ 23,400 ล้านดอลลาร์ +5% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน

หลังจากเล่าแบบย่อ ๆ เกี่ยวกับ 10 อันดับบริษัทมูลค่าสูงสุดในโลกแล้ว พี่ทุยขอขยายความเพิ่มเติมหน่อยว่า จริงๆ แล้ว เวลาเราดู 10 อันดับบริษัท Market Cap. สูงที่สุดในโลก มันก็เป็นตัวชี้ได้เหมือนกันว่า ในช่วงเวลานั้น ธุรกิจไหนอยู่ในช่วงขาขึ้นในโลก เพราะการจะไต่ระดับมาอยู่ใน 10 อันดับแบบนี้ได้ ส่วนหนึ่งก็ต้องมาจากนักลงทุนมองเห็นความน่าสนใจของธุรกิจ เห็นผลประกอบการออกมาดี ก็เลยเข้าไปลงทุนเพิ่มเติมด้วยส่วนหนึ่ง

แต่ชีวิตมีขึ้นมีลงยังไง บริษัทที่ Market Cap. สูงที่สุดในโลกก็มีขึ้นมีลงได้เหมือนกัน ดังนั้น ก็ขอให้เพื่อน ๆ นักลงทุนดู “10 อันดับบริษัทที่มีมูลค่าสูงสุดในโลก ปี 2022” เป็นสีสัน ดูไว้เพื่อประกอบการตัดสินใจลงทุน ถ้าตอนนี้กำลังลงทุนเกี่ยวข้องกับบริษัทเหล่านี้อยู่ แต่ก็อย่าไปให้น้ำหนักกับอันดับมากนัก เพราะมันก็เหมือนตำแหน่งนางงาม เปลี่ยนหน้าได้ตลอดเวลา

10 ที่ดินทำเลทอง ปี 2568 ราคาแพงสุดในกรุงเทพ ย่านสยามสูงสุดตารางวาละ 3.85 ล้านบาท

FacebookMessengerWhatsAppLineTwitterGmailGoogle TranslateCopy Link

เปิดอ่าน 17,219 ครั้ง

เปิด 10 ทำเลทอง ราคาที่ดินแพงสุดในกรุงเทพฯ อันดับที่ 1 ยังเป็นย่านสยาม ชิดลม เพลินจิต ราคาพุ่ง ตารางวาละ 3.85 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.7%

นายโสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) เปิดผลสำรวจ 10 ทำเลราคาที่ดินแพงที่สุดในประเทศไทยประจำปี 2568

อันดับ 1 ยังคงเป็น สยาม-ชิดลม-เพลินจิต ราคา 3.85 ล้านบาท ต่อตารางวา (ตร.ว.) เพิ่มขึ้น 2.7%

อันดับ 2 ถนนวิทยุ ราคา 3.07 ล้านบาทต่อตร.ว. เพิ่มขึ้น 2.3%

อันดับ 3 สุขุมวิท-ไทม์สแควร์ ราคา 2.93 ล้านบาทต่อตร.ว. เพิ่มขึ้น 2.8%

อันดับ 4 สุขุมวิท-อโศก ราคา 2.8 ล้านบาทต่อตร.ว. เพิ่มขึ้น 3.7%

อันดับ 5 สีลม ราคา 2.67 ล้านบาทต่อตร.ว. เพิ่มขึ้น 2.7%

อันดับ 6 สาทร ราคา 2.35 ล้านบาทต่อตร.ว. เพิ่มขึ้น 2.2%

อันดับ 7 สุขุมวิท-เอกมัย ราคา 1.96 ล้านบาทต่อตร.ว. เพิ่มขึ้น 3.2%

อันดับ 8 เยาวราช ราคา 1.93 ล้านบาทต่อตร.ว. เพิ่มขึ้น 4.3%

อันดับ 9 พหลโยธิน ช่วงต้น ราคา 1.9 ล้านบาทต่อตร.ว. เพิ่มขึ้น 5.6%

และ อันดับ 10 พญาไท ราคา 1.9 ล้านบาทต่อตร.ว. เพิ่มขึ้น 5.6%

นายโสภณ กล่าวว่า ราคาที่ดินดังกล่าวเป็นราคาตลาดเป็นการประเมินตามศักยภาพจริง สำหรับทำเลอันดับหนึ่ง สยาม-ชิดลม-เพลินจิตที่ประเมินไว้ที่ 3.85 ล้านบาท ต่อตร.ว.นั้น ยังถือว่าขึ้นราคาถึง 2.7% เมื่อเทียบกับราคาปี 2567 การที่ราคาที่ดินใจกลางเมือง ซึ่งไม่มีสาธารณูปโภคเพิ่มเติมใดๆ ต่างจากในเขตต่อเมืองหรือเขตชานเมือง ที่มักจะมีทางด่วนหรือรถไฟฟ้าวิ่งผ่าน

ยังขึ้นราคาก็เพราะยิ่งมีรถไฟฟ้านอกเมืองมากขึ้นเท่าไหร่ ยิ่งสามารถนำกำลังซื้อจากนอกเมืองเข้ามาในใจกลางเมืองนี้มากขึ้น ทำให้ราคาที่ดินยังขยับสูงขึ้นตลอดเวลา หากพิจารณาจากการเพิ่มขึ้นของราคาตั้งแต่ปี 2537 ที่ 400,000 บาทต่อตร.ว. เท่ากับเพิ่มขึ้นปีละ 7.58%

ทั้งนี้ ราคาที่ดินตามราคาตลาดนี้ยังต่างจากราคาประเมินราชการมาก อย่างเช่น

1.ที่ดินโรงแรมแกรนด์ไฮแอทเอราวัณ
ราชการประเมินไว้เป็นเงินเพียง 750,000 บาทต่อตร.ว.

2.ที่ดินเกษร พลาซ่า
ราชการประเมินไว้เป็นเงินเพียง 900,000 บาทต่อตร.ว.

3.ที่ดินเซ็นทรัลชิดลม
ราชการประเมินไว้เพียง 880,000 บาทต่อตร.ว.

4.ที่ดินข้างเซ็นทรัล ชิดลม
ราชการประเมินไว้ 1 ล้านบาทต่อตร.ว.

5.ที่ดินธนาคารกรุงศรีอยุธยา สำนักงานใหญ่
ราชการประเมินไว้ 1 ล้านบาทต่อตร.ว.

กรมธนารักษ์ต้องประเมินราคาตามราคาตลาดจริง เพื่อประชาชนหรือเจ้าของที่ดินจะได้นำราคานี้ไปใช้ประโยชน์ได้ตามสมควร แต่หากต้องการให้ประชาชนเสียภาษีน้อย ควรลดอัตราการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง แทนที่จะทำให้ราคาประเมินราชการต่างไปจากความเป็นจริง โสภณเสนอแนะ

พร้อมย้อนเส้นทางราคาที่ดินในวันวานให้ฟังว่า สำหรับทำเลราคาที่ดินแพงที่สุดนั้น มีการเปลี่ยนแปลงไป กล่าวคือในปี 2537 บริเวณเยาวราชหรือไชน่าทาวน์ของกรุงเทพฯ มีราคาที่ดินที่สูงที่สุด เป็นเงิน 700,000 บาทต่อตร.ว. ต่อมาราคาที่ดินที่แพงสุดขยับเป็นพื้นที่สีลม ซึ่งเป็นศูนย์กลางทางการเงินของประเทศ

และในที่สุดเปลี่ยนมาเป็นแถวสยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิต ที่หากมีการซื้อขาย จะเป็นเงินตร.ว.ละ 3.85 ล้านบาท ทั้งนี้ เพราะทำเลนี้เป็นจุดตัดของรถไฟฟ้าและมีการพัฒนาในเชิงพาณิชย์ที่เข้มข้นในลักษณะของพื้นที่ค้าปลีกที่สำคัญที่สุดจึงทำให้ราคาที่ดินสูงกว่าทำเลอื่นๆ

“ในรายละเอียดของ 10 ทำเลราคาสูงสุดในปี 2568 พบว่าพื้นที่ 4 ทำเลแรก สยาม-ชิดลม-เพลินจิต, วิทยุ, สุขุมวิท-ไทม์สแควร์ และสุขุมวิท-อโศก จะเกาะไปตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวหรือบีทีเอสเป็นสำคัญ รวมถึงทำเลสุขุมวิท-เอกมัย ส่วนพื้นที่สีลม สาทร เยาวราช ก็เป็นพื้นที่เดิมที่ราคาที่ดินสูงอยู่แล้ว ส่วนทำเลพหลโยธินช่วงต้น และพญาไท ราคาที่ดินก็พุ่งขึ้นตามรถไฟฟ้าบีทีเอสเช่นกัน” นายโสภณ กล่าว

นายโสภณ กล่าวว่า บริเวณที่ราคาที่ดินสูงที่สุดและสามารถพัฒนาที่ดินให้เป็นศูนย์การค้านั้น น่าจะสามารถซื้อที่ดินมาเป็นต้นทุนการพัฒนาได้ ณ ราคา 3.85 ล้านบาทต่อตร.ว. เพราะการให้เช่าพื้นที่ศูนย์การค้า จะมีค่าเช่าที่สูงกว่ามาก เมื่อเทียบกับการใช้ที่ดินเพื่อการพัฒนาเป็นอาคารสำนักงานเช่นย่านสีลม

ซึ่งแม้จะถือเป็นศูนย์กลางทางการเงินของกรุงเทพฯ แต่ค่าเช่าอาคารสำนักงานมักถูกกว่าค่าเช่าพื้นที่ศูนย์การค้านั่นเอง อย่างไรก็ตามราคาที่ดินที่แพงที่สุดของไทยยังต่ำกว่าของญี่ปุ่นในย่านกินซ่าที่สูงถึง 48 ล้านบาทต่อตร.ว.

นายโสภณ กล่าวต่อว่า การคำนวณราคาที่ดินกับการลงทุนโครงการ โดยตั้งสมมุติฐานหากนำที่ดินราคาตร.ว.ละ 3.85 ล้านบาท แถวสยาม-ชิดลม-เพลินจิต ทำศูนย์การค้า ขนาด 1,000 ตร.ว. จะเป็นเงินต้นทุนที่ดิน 3,850 ล้านบาท สร้างศูนย์การค้าได้ 8 เท่า จะได้พื้นที่ก่อสร้าง 32,000 ตร.ม. สมมุติว่ามีพื้นที่ปล่อยเช่าได้ 30% ในราคา 5,000 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน

สามารถให้เช่าได้ 576 ล้านบาทต่อปี หรืออาจสมมุติเป็นรายได้สุทธิ 345.6 ล้านบาท หากสมมุติให้มีอัตราผลตอบแทนของมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทยที่ 8% มีอัตราเพิ่มของรายได้ 2% โดยประมาณระยะเวลา 50 ปี มูลค่าโครงการจะเป็นเงิน 5,447.3 ล้านบาท หักค่าก่อสร้างและค่าพัฒนาอื่นๆ จะเป็นเงิน 1,600 ล้านบาท ที่เหลือจึงเป็นต้นทุน

หากนำที่ดินแปลงดังกล่าว พัฒนาเป็นอาคารชุดสุดหรูจะขายได้ในราคา 850,000 บาท ซึ่งเป็นราคาห้องชุดที่ขายกันในพื้นที่นี้ โดยสามารถคำนวณได้ดังนี้

1.สมมุติมีที่ดินขนาด 1,000 ตร.ว. ราคา ตร.ว.ละ 3.85 ล้านบาท จะเป็นเงินต้นทุนที่ดิน 3,850 ล้านบาท หากนำมาสร้างห้องชุดได้ประมาณ 8 เท่าของที่ดิน จะได้พื้นที่ก่อสร้าง 32,000 ตร.ม. โดยค่าก่อสร้างตก ตร.ม.ละ 50,000 บาท จะเป็นเงินต้นทุนอาคาร 1,600 ล้านบาท

2.รวมต้นทุนที่ดินอาคารเป็นเงิน 5,450 บาท

3.หากรวมต้นทุนอื่นซึ่งหมายถึงค่าดำเนินการ ดอกเบี้ย ภาษี กำไรและอื่นๆ อีกถึง 1 เท่าตัว เพราะความเสี่ยงสูงมาก มูลค่าของโครงการนี้จะเป็นเงิน 10,900 ล้านบาท

4.หากพื้นที่ขายของโครงการนี้เป็นเพียง 40% ของพื้นที่ก่อสร้าง พื้นที่ขายจะเป็นเพียง 12,800 ตร.ม.หรือตก ตร.ม.ละ 850,000 บาท ต้องตามราคาตลาดในพื้นที่

สำหรับทิศทางราคาที่ดินในปี 2569 นั้น นายโสภณยังเชื่อว่าราคาที่ดินในใจกลางเมืองยังเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง เพราะอิทธิพลของการก่อสร้างรถไฟฟ้าชานเมืองเป็นสำคัญ โดยคาดว่าน่าจะเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยประมาณ 5% จากปี 2568 ที่เพิ่มขึ้น 5% เช่นกัน